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文/谢逸枫
房地产作为国民经济支柱产业，基础是1998年房改。1998年23号文就明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点，2003年18号文件，国家就确立了房地产是第一支柱产业。2003年，中国房地产行业可谓波澜起伏。最终在18号文的精神下，房地产行业在国民经济中支柱产业的地位得以明确。
2003年8月31日，8号文终于在综合了各种情况后给房地产企业松绑，明确了房地产支柱产业的地位。成为从静态地执行型政策向动态的导向型政策转变的代表。因此，尽管2004年到2020年，一直未提支柱产业，事实上一直都是。
值得注意的是隔离16年之后，再次提出房地产是国民经济支柱产业。2021年9月29日、10月20日，两次提到房地产未来几十年依然是支柱产业，这是罕见的。主要是增量每年超过15万亿上的房地产之后，每年存量的房地产超过10万亿。
房地产为地方财政资金做出了巨大贡献，土地出让金、相关税收都是收入大头，房地产行业的直接发展让地方有了充足的资金来拉动GDP、完成城市产业布局、建设配套设施、开发公共资源、还带动了57个相关上下游产业的发展。如果没有房地产行业的发展，我国城镇化率并不会达到当前的水平。
2020年末中国常住人口城镇化率达到63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。对比欧美很多城镇化率已经达到70%以上的发达国家，房地产业所占GDP10%以上。美国2020年GDP21万亿美元，其中房地产创造的行业GDP就达到2.7万亿美元，占国民经济比例为12.9%。
2020年房地产业增加值为7.45万亿元，同比增长7%。2020年房地产业对国民经济的贡献率为7.34%，相比于2011年增加了1.65%。纵观近十年，我国房地产业对经济的贡献率来看，基本上保持在稳步增长态势。实际上不仅是中国，房地产几乎是全球各国的支柱产业，在任何一个国家经济中都占有重要地位。
2020年1月，国家统计局公布的《2019年四季度和全年国内生产总值（GDP）初步核算结果》显示，房地产行业2019年全年GDP绝对额为69631亿元（约占当年全国GDP总额的7%），比上年同期增长3%，其中四季度GDP绝对额为18799亿元，比上年同期增长2.5%。
2021年1月19日，国家统计局公布的《2020年四季度和全年国内生产总值（GDP）初步核算结果》显示，房地产行业2020年全年GDP绝对额为74553亿元（约占当年全国GDP总额的7.3%），比上年同期增长2.9%，其中四季度GDP绝对额为20903亿元，比上年同期增长6.7%。
2020年三产在国民经济的比重达到54%。 房地产业作为第三产业的重要组成， 横向来看 ， 刨去统计表内服务业中的其他行业，占地所占比重达13.5%，较去年增加0.4个百分点，仅略低于批发和零售业、金融业。房地产业的发展极大助推了第三产业的发展，为第三产业的增长做出巨大贡献。
从更广义的角度来看，我们将房地产业与建筑业综合起来考察房地产业对国民经济的贡献率。2020年，房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元，占国民经济总量的比重为14.5%，位列各行业第三位。排名第一的是制造业，行业增加值为26.6万亿元，占比为26%，服务业中其他行业增加值为16.7万亿元，占比16%。
考虑制造业和其他行业的细分行业较为密集，且市场主体数量远高于房地产业与建筑业，因此可以看出房地产业对国民经济发展起到举足轻重的作用。2020年房地产开发投资增长7%，商品房销售增长8.7%，居住类消费增长3.2%，对于投资、消费增长起到引领作用。
近十年房地产业增加就业80万人，从业人数占全国就业人员的0.38%。2020年房地产从业人数较2010年增加80万人，占全国就业人员比重从0.27%增长至0.38%。2010年，房地产业法人单位数为28万个，到2019年，这一数字增加为81万，相当于平均每日新增房地产业单位160家。
房地产业发展对国民经济的发展做出突出贡献，具体表现在以下几个方面。房地产业对国民经济与第三产业的贡献显著。2020年房地产业净增加值逾7%，占第三产业比重逾13%，仅略低于零售业与金融业。房地产业与建筑业为国民经济贡献达15%，排名行业前三。
房地产投资与消费引领经济增长。房地产开发投资增长7%，商品房销售增长8.7%，居住类消费增长3.2%，对于投资、消费增长起到引领带动作用。房地产业为国创造了大量就业。近十年房地产业增加就业80万人，从业人数占全国就业人员的0.38%。
按照城镇化、增量与增量、GDP贡献、投资、土地财政、税收、住房市值、就业、金融、产业链十项指标看，未来30年，房地产依然是经济的支柱产业、主导产业、先锋产业、基础产业。这是房地产产业的属性、市场空间决定的。
第一是城镇化率，约64%，到80%，还有需要几十年以上。即使到80%，房地产的发展空间依然巨大。对比欧美很多城镇化率已经达到70%以上的发达国家，房地产业所占GDP10%以上。美国2020年GDP21万亿美元，其中房地产创造的行业GDP就达到2.7万亿美元，占国民经济比例为12.9%。
第二是增量与增量。目前房地产的增量每年超过15万亿元上的房地产，去年开始，每年存量的房地产超过10万亿，这是巨大的发展空间来源。目前没有一个产业可以与房地产比较，特别是贡献、产业链对经济的影响。即使是地方、财政、经济、基建、城市发展来讲，都是影响重大的。
第三是GDP贡献。GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17.24%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。
2020年全年国内生产总值101.6万亿元，我国经济总量首次突破百万亿新台阶。按可比价格计算，比上年增长2.3%。预计将成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。
支出法核算下， 固定资产投资51.9万亿，增长2.9%，其中房地产开发投资就达到14.1万亿元，且较去年增长7%。2020年进出口32.2万亿元，增长1.9%，其中出口增长4.0%，创历史新高。社会消费品零售总额39.2万亿，同比下降3.9%。 固定资产投资增速领跑净出口和消费。
按照城镇化率超过70%以上到80%的30个世界发达国家看，房地产对经济贡献占比，基本上比中国更高，因统计口径和发展阶段差异，美、德、英等发达经济体房地产业增加值占GDP比重超10%，例如美国，占到12%，而中国才7.3%。
主要由于中国对居民自有住房、房屋租赁数据统计不足，同时物业管理、经纪与代理等发展不成熟，存在低估。2020年美国、德国的房地产业增加值占GDP的比重分别为12.2%、10%，中国仅7.3%。2019年，英国、日本房地产业增加值占GDP的比重分别为13.1%、11.7%，建筑业占比分别为6.4%、5.4%。
为过去20年中国经济增长的引擎器、火车头之一，就是房地产业，房地产直接贡献占GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17.24%。2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产业对GDP增长的贡献率为13.9%。
2000-2020年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.5万亿元，房地产业占GDP比例由4.13%增加到7.34%，创近20年新高，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。住房制度全面市场化以来，房地产业对经济增长的贡献率也在增加。
2000-2020年房地产业对GDP增长的贡献率从4.8%波动增至13.9%。2020年制造业、批发零售业、房地产增加值增速为0.68%、0.04%、5.8%，前值为3.2%、7.6%、9%。分行业看，房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。
从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。
在国际上，房地产对经济贡献占比更高，因统计口径和发展阶段差异，美、德、英等发达经济体房地产业增加值占GDP比重超10%，普遍高于我国。从投资看，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%，其中房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。
从地方财政收入构成看，地方政府依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。从住房市值看，2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富在房子里。
从就业看，房地产业解决我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2021年从业人数将达1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。从房地产贷款占各项贷款余额的比重看，2021年6月为27.4%，较2019年的28.7%有所下降。从社融看，房地产融资增量占社融增量比重在近十年相对较低，2021年占比为20%。
责任编辑：桑妮